Eiendom Norges prognose for boligmarkedet 2023 er en nedgang på – 3,5 prosent.
Prognosen bygger på en forventet utvikling i nominelle boligpriser gjennom 2023 (12-måneders vekst).
– Eiendom Norge venter en nedgang i boligprisene i Norge neste år. Enkelte byer vil få en sterkere utvikling enn den nasjonale, mens vi tror boligprisene i Oslo vil falle mer enn landet ellers. På Sørlandet og Sør-Vestlandet vil utviklingen trolig bli positiv, sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen.
– Renten har stor betydning for boligprisene og høyere renter vil redusere prisutviklingen ytterligere i 2023. Vi venter at det krappe fallet i boligprisene gjennom høsten 2022 vil fortsette inn i første halvår, men at utviklingen vil være mer positiv høsten 2023. Til sommeren vil trolig både rentetoppen være nådd og renteøkningene være i priset inn i boligmarkedet, sier han.
– På samme tid er det stor usikkerhet rundt økte strømpriser, inflasjon, boligetterspørselen og mer generelt utviklingen i norsk økonomi. Et større fall i boligprisene forutsetter en betydelig økning i arbeidsledigheten, og det ser vi på som mindre sannsynlig, sier han.
Renten mer enn fem-doblet
I løpet av 2022 har styringsrenten fra Norges Bank mer enn fem-doblet seg fra 0,5 til 2,75 prosent.
– Etter vårt syn forklares mesteparten av fallet i boligprisene i Norge gjennom høsten 2022 av den økte renten. Det lave tilbudet i bruktboligmarkedet som følge av ny avhendingslov fra nyttår gjorde trolig også at det tok lenger tid før de økte rentene fikk gjennomslag i markedet, sier Lauridsen.
Norges Banks rentebante per desember 2022 indikerer en rentetopp midtveis i 2023 og at det blir ytterligere en renteøkning innen den tid.
– Renten settes trolig kun opp en gang til, sannsynligvis med 0,25 prosent i mars. Vi venter derfor at renteeffekten på boligprisene blir størst i første halvår, sier han.
– Nylig vedtok finansminister Vedum (Sp) lettelser i utlånsforskriften. Uten disse lettelsene ville kredittgivningen til boligkjøperne blitt svært stram når renten er kommet såpass høyt opp på kort tid og boligprisene ville falt mye mer, sier Lauridsen.
Lav boligbygging, men høy befolkningsvekst
Det er ved utgangen av november solgt i overkant av 21 000 nye boliger i Norge siste 12 måneder, ifølge Boligprodusentene.
– Når 2022 er omme vil vi trolig se det laveste nyboligsalget i Norge siden finanskrisen. Dette betyr at vi vil få lav boligbygging de neste årene. Selv om det er fortsatt er relativt mange prosjekter under bygging, så vil dette snu nedover i løpet av 2023, sier Lauridsen.
– Det paradoksale med denne situasjonen er at befolkningen vokser sterkt igjen etter en moderat utvikling de siste årene. Og det er kommet spesielt mange flyktninger fra Ukraina og man venter mange neste år. Dette gir mer etterspørselen etter bolig både kort og lang sikt, sier han.
Sjelden stor usikkerhet
De høye energiprisene og virkningen dette vil ha på norsk økonomi i kombinasjonen med høye renter og svak økonomisk utvikling globalt gjør at usikkerheten nå er sjeldent stor.
– Foreløpig har utviklingen i norsk næringsliv vært god ut av pandemien. Strømprisene har imidlertid etablert seg på et svært høyt nivå. Hvis dette vedvarer, vil dette få innvirkning på folks konsum og utviklingen i deler av næringslivet, som igjen kan gi høyere arbeidsledighet, sier Lauridsen.
– Høyere arbeidsledig skal normalt påvirke boligetterspørselen negativt. Imidlertid er arbeidsledigheten fortsatt lav og sysslesettingsandelen i befolkningen har faktisk økt de siste årene. Det vil virke positivt for boligmarkedet, selv om et omslag kan komme raskt, sier han.
Prognoser for de store byene
Våre prognoser for 12 måneders veksten fra januar og ut desember 2023 for de store byene er:
Oslo: Nedgang på – 6 prosent
Bergen: Nedgang på -1 prosent
Trondheim: Nedgang på -1 prosent
Stavanger: Oppgang på 1 prosent
– Høyere rente rammer Oslo hardere enn andre byer på grunn av høye priser og gjeldsnivå. Derfor venter vi boligprisene vil falle en del her gjennom første halvår. På lengre sikt har Oslo et boligunderskudd målt mot befolkningsveksten. Det gjør at vi venter prisene skal opp igjen i Oslo i 2024, sier Lauridsen.
– Ved inngangen til 2023 er tilbudssiden i Bergen høyere enn under pandemien, men lavere enn før pandemien. Boligproduksjonen i byen er på det jevne, mens folkeveksten har tatt seg kraftig opp gjennom året. Det gjør vi kun venter en nedgang på -1 prosent i Bergen i 2023, sier Lauridsen.
– Også i Trondheim har tilbudssiden i bruktboligmarkedet økt mye gjennom høsten. Den er høyere enn under pandemien, men lavere enn i 2018 og 2019. Både befolkningsutviklingen og boligproduksjonen er stabil. Derfor venter vi i Trondheim en liten nedgang på – 1 prosent gjennom 2023, sier Lauridsen.
– Både under pandemien og i 2022 har det vært sterk utvikling i boligprisene i Stavanger, og markedet har hentet inn igjen noe av boligprisfallet fra 2014 til 2020 parallelt med oljebremsen. Med det store oppsvinget i olje- og gassnæringen det siste året er folkeveksten og kraften i næringslivet i regionen tilbake. Derfor venter vi en positiv utvikling i boligprisene med en oppgang på 1 prosent i Stavanger i 2023, avslutter Lauridsen.
